Justiça decide pode decidir por penhora para quitar dívida com condomínio

Superior Tribunal de Justiça tomou a decisão que desfavoreceu os bancos, em uma votação apertada

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Agência Brasil

Os bancos perderam nesta semana uma disputa importante no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em uma votação apertada, a 2ª Seção decidiu que é possível penhorar um imóvel financiado — por meio da alienação fiduciária — para pagamento de dívida de condomínio.A alienação fiduciária é uma operação em que o próprio imóvel é dado como garantia do financiamento. Juridicamente, a posse passa a ser da instituição responsável pelo crédito, normalmente um banco ou incorporadora, com usufruto do comprador. Se o cliente não quitar o que deve, o banco pode tomar o imóvel.Por cinco votos a quatro, prevaleceu no julgamento da 2ª Seção o voto do relator de um dos recursos, o ministro Raul Araújo. Para ele, não é possível obrigar todos os outros condôminos do edifício a arcar com o prejuízo gerado por uma pessoa para respeitar o contrato de alienação.Segundo o ministro, o credor fiduciário é o proprietário real do imóvel, equivalendo a um condômino. “Por que ele teria o privilégio de não responder pelo rateio das despesas condominiais?”, questionou em seu voto. “O fato de o credor fiduciário ser possuidor indireto da unidade condominial não subtrai sua condição essencial de proprietário do bem”.O julgamento pacifica a questão entre as turmas de direito privado. Prevaleceu o entendimento dos ministros da 4ª Turma. Em outubro de 2024, eles autorizaram a penhora de um imóvel por considerarem que a dívida condominial tem natureza “propter rem” — a obrigação recai sobre o bem, independentemente de quem seja seu proprietário.Na 3ª Turma, o entendimento era contrário. Para os integrantes do colegiado, a penhora não seria possível, com base no fato de que o imóvel não pertence ao credor, mas ao devedor.Em recente julgamento, os ministros decidiram que a natureza “propter rem” da dívida condominial não vale para imóveis alienados fiduciariamente.O voto decisivo da 2ª Seção veio do ministro Moura Ribeiro, da 3ª Turma, que mudou seu entendimento e seguiu o relator. A questão agora será analisada pelo colegiado em recurso repetitivo — o que dará caráter vinculante ao entendimento adotado.Risco maior pode aumentar jurosQuem vai sentir a consequência, no entanto, são os bancos e a reação a esse novo direcionamento do STJ pode impactar diretamente no mercado de crédito, segundo Leonardo Peres Leite, sócio do escritório MV Costa Advogados.“Essa decisão vai gerar efeito nos novos contratos de financiamento imobiliário que serão feitos. Muito provavelmente, os bancos vão acabar embutindo algum tipo de mecanismo nos novos contratos para prever esse tipo de situação. E isso pode elevar ainda mais os juros, porque pode entrar no cálculo o risco que a instituição financeira terá que assumir.Um levantamento de 2023 mostrou que parte dos tribunais estaduais já autorizava a penhora dos imóveis, mesmo com entendimento majoritário do STJ a favor dos bancos. Os tribunais de Justiça de São Paulo, Rio Grande do Sul, Goiás e Mato Grosso do Sul, por exemplo, já tinham decisões favoráveis aos condomínios.Segundo especialistas, o julgamento opõe dois direitos concomitantes: o do credor fiduciário e os dos credores condôminos. “Um condômino inadimplente gera um problema para todos os condôminos”, afirma Marc Stalder, sócio da área imobiliária do Demarest.“Parece-me que o STJ buscou preservar o direito de uma coletividade, dos condôminos adimplentes, em prejuízo do credor e passando por cima de uma disposição expressa da lei”, diz.Para Stalder, a decisão privilegiou o social, diante do fato de que os condôminos adimplentes seriam prejudicados pela inadimplência de um morador, em detrimento dos interesses dos credores.Do ponto de vista da solução do problema, que é a extinção da dívida, portanto, a decisão foi positiva, segundo Sara Monteiro do MV Costa Advogados. “Levar o bem a leilão vai beneficiar o condomínio“.