18.900 inquilinos do ES podem ser despejados por não pagar aluguel

Um total de 18.900 imóveis, entre comerciais e residenciais, está com o aluguel atrasado por mais de um mês. Os inquilinos correm risco de despejo, o que é um direito dos proprietários, por meio de pedido à Justiça, garantido pela Lei do Inquilinato.Os dados da inadimplência são fruto de levantamento de especialistas com base em dados do Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, plataforma de soluções para os mercados condominial.O índice mostrou que a taxa de inadimplência de aluguel no Brasil terminou o último ano com média de 3,49%. Mas, como explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Diovano Rosetti, essa taxa varia entre os estados e, no Espírito Santo, ela se aproxima de 7%.

Diovano Rosetti, advogado especialista em Direito Imobiliário

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Kadidja Fernandes — 06/08/2021

“Considerando que são cerca de 270 mil imóveis locados no Estado atualmente, em torno de 18.900 estão com pendências”, estimou.O advogado especialista em Direito Imobiliário João Guilherme Alexandre explica que a legislação brasileira prevê que o proprietário pode solicitar a retomada do imóvel após o primeiro mês de aluguel não pago, mas que é de praxe no mercado imobiliário estabelecer que o acúmulo de três parcelas vencidas implique a rescisão do contrato por inadimplência.“Convém, porém, após o primeiro mês de inadimplência, notificar o locatário para que ele pague o débito, constituindo a quantia em mora. Quando se chega ao ponto de entrar com uma ação de despejo, é obrigatório que um advogado seja constituído, por haver procedimentos específicos e prazos rigorosos a serem cumpridos”, explicou o advogado.Roberto Buticosky, especialista em Direito Público, recomenda também que haja notificação extrajudicial antes de ingressar com a ação judicial de despejo, dando ao inquilino a oportunidade de regularizar a situação.“Para o locatário, a melhor estratégia é buscar a negociação, o diálogo franco. É comum que locadores prefiram um acordo que garanta o pagamento, ainda que parcelado, do que ter de enfrentar os custos e a demora de um processo judicial. Registrar esse acordo por escrito é fundamental para que haja segurança jurídica, para os dois lados”, explica.Alexandre acrescenta que o inquilino, ao receber a ação de despejo, deve agir com rapidez para responder ao processo, comprovando, se for possível, que não descumpriu as cláusulas do contrato, e apresentando eventuais recibos de pagamento no processo.Negociação da inflação do aluguelChamado informalmente de “inflação do aluguel”, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumula 8,44% nos últimos 12 meses, o que tem aumentado preços e prejudicado inquilinos que desejam renegociar aluguéis.Porém, especialistas explicam que esse índice não é obrigatório, e que locatário e locador podem, em comum acordo, estabelecer um percentual diverso para o reajuste.“Já houve casos no passado que o IGP-M atingiu 30% no acumulado de 12 meses, o que tornou sua utilização inviável na época. Já há jurisprudência que permite o uso de outros índices”, afirmou o advogado João Guilherme Alexandre.“O importante é que haja diálogo entre as duas partes, até porque no fim das contas não é vantajoso para um locador ficar com o imóvel vazio, ainda mais se o locatário atual tiver bom histórico de pagamento”, completou.Roberto Buticosky, especialista em Direito Público, explica que o IGP-M, apesar de tradicionalmente utilizado, não é imposto pela lei, que permite flexibilização.“O índice de reajuste, na verdade, é uma cláusula contratual que pode ser livremente pactuada entre as partes. Pode-se usar IPCA, INPC, ou até estabelecer um percentual fixo de reajuste. Com a disparidade dos índices, tem se tornado cada vez mais comum uma renegociação com índice em condições mais equilibradas”, afirmou o especialista.Buticosky salienta que a relação locatícia é regida pelo princípio da autonomia das vontades das partes, desde que respeitadas as normas da Lei do Inquilinato, e que se deve buscar o benefício mútuo.“Tanto proprietários quanto inquilinos precisam conhecer seus direitos e obrigações. E também serem razoáveis e buscarem relações saudáveis entre si, evitando conflitos desnecessários.”SAIBA MAISDados > A taxa de inadimplência de aluguel no Brasil terminou o ano com média de 3,49%, de acordo com o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, plataforma de soluções para os mercados condominial. Dezembro registrou a taxa mais alta do segundo semestre, de 3,46%. As menores taxas do ano foram registradas em agosto (3,12%) e setembro (3,14%) e o pico em fevereiro e abril, ambos com 3,86%. Despejo pode ser pedido no primeiro mês de atraso> Segundo o advogado Leonardo Ribeiro, a partir do primeiro mês de atraso no pagamento do aluguel, o locador já pode, legalmente, ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento, conforme prevê a Lei do Inquilinato.> No entanto, na prática, muitos proprietários optam por aguardar alguns meses ou tentar acordos extrajudiciais antes de acionar a Justiça, considerando os custos e o tempo envolvidos no processo judicial.> Ou seja, não há um “limite mínimo de tolerância” previsto em lei — mas o bom senso e a negociação costumam prevalecer inicialmente.> “A principal saída, antes de judicializar, é tentar negociar diretamente com o inquilino, seja parcelando a dívida, concedendo algum desconto para quitação ou até renegociando os termos do contrato. Se não houver acordo e o atraso persistir, a ação judicial é o caminho”, afirmou o advogado. Pedido para purgar mora> Ao entrar com a ação, o locador pode optar por permitir que o inquilino “purgue a mora” — ou seja, pague os valores devidos com multa e correção monetária dentro do prazo legal, evitando o despejo.Obrigatório advogado? > Para esse tipo de ação, é obrigatório ter um advogado para ingressar com uma ação de despejo, independentemente do valor da causa. > “Apesar de ser um procedimento relativamente direto, é essencial observar diversos requisitos legais, como notificação adequada, cálculo correto da dívida e prazos processuais. Um advogado garante que todos esses aspectos sejam cumpridos e aumenta a chance de sucesso da ação”, explica Leonardo Ribeiro. O que fazer ao receber a ordem de despejo?> A primeira atitude recomendada ao inquilino em dificuldade é buscar negociação o quanto antes, antes mesmo que o proprietário entre com ação. Em muitos casos, o locador aceita renegociar dívidas com prazos estendidos ou descontos. Até mesmo o pagamento parcelado pode ser uma opção. > Se a ação já foi ajuizada, o inquilino ainda pode evitar o despejo por meio da chamada “purga da mora”: pagando todos os valores devidos (aluguel, multas, juros, correção monetária e custas) dentro do prazo de 15 dias após a citação judicial, desde que seja a primeira vez que o faz durante aquele contrato.> Se não puder pagar ou negociar, o ideal é buscar orientação jurídica imediata, pois há casos em que o despejo pode ser contestado por erros processuais ou por outros direitos do inquilino (como retenção de benfeitorias, por exemplo).