O que o aumento em até 2% dos juros pela Caixa significa para a compra de imóveis

As incorporadoras buscam alternativas para minimizar os impactos das novas condições de crédito e atrair compradores. (Imagem: Bigc Studio/Canva Pro)

O recente aumento das taxas de financiamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), pela Caixa Econômica Federal, balançou o mercado imobiliário. As novas taxas, que variam de TR + 10,99% a 12% ao ano, representam uma elevação de até 2% em relação ao cenário anterior.

As mudanças impactam diretamente os compradores e incorporadoras focados no segmento de médio e alto padrão, já que o grupo tem grande dependência do crédito SBPE.

O impacto do aumento dos juros sentido na pele

Para os compradores, o encarecimento das parcelas resulta em menor acessibilidade ao crédito imobiliário. A demanda por imóveis financiados tende a cair, uma vez que o custo total do financiamento se torna maior.

Incorporadoras, por sua vez, podem desacelerar o ritmo de lançamentos em razão da redução da viabilidade econômica dos projetos, já que os custos de captação de recursos também aumentam. Além disso, o custo final de imóveis prontos se eleva, afetando os consumidores que já estavam no mercado buscando crédito.

O impacto é mais significativo nos empreendimentos de médio e alto padrão, que não se enquadram em programas subsidiados, como o Minha Casa, Minha Vida, que funcionam com suas próprias taxas de juros.

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Construtoras focadas no MCMV vão sentir menos?

A notícia da alta de juros não afetou os empreendimentos focados no Minha Casa, Minha Vida. Afinal, as taxas do MCMV permanecem inalteradas, variando de 4% a 8,16% ao ano a depender da faixa de renda das famílias.

E digo isso pelo fato da BRZ Empreendimentos se destacar no setor habitacional brasileiro com forte predominância no MCMV, em que 86% das unidades do pipeline de 2025 serão financiadas na Faixa 2 ou Faixa 3 e em programas ligados ao governo estadual de São Paulo.

Ou seja, os clientes das construtoras com forte presença do MCMV ainda não tiveram a alteração da taxa de juros no financiamento imobiliário.

O impacto no cliente

O aumento da taxa de juros e a inflação no Brasil aumentam o comprometimento da renda dos clientes Score e rating CEF, e a forma de aprovação de crédito. Ou seja, com o aumento dos juros, existe a tendência de um maior condicionamento e reprovação dos clientes por parte da área de risco na avaliação habitacional.

Para quem financia pelo MCMV/FGTS, por mais que exista uma tabela fixa da taxa de juros, a elevação da Selic é desfavorável, pois causa impacto direto no cliente do segmento popular. Isso acontece porque aumenta o comprometimento de renda e a capacidade de pagamento do cliente piora, visto que ele tem maior exposição das suas dívidas.

Ainda, as vendas tendem a ficar mais difíceis, já que os interessados na compra não estarão mais aptos a serem aprovados pela área de risco da Caixa Econômica Federal.

Diante desse cenário, é preciso ser criativo e adotar estratégias específicas para cada empreendimento para que os resultados das vendas, principalmente nos lançamentos, sejam melhor aproveitados.

Na BRZ, adotamos o “Represamento BRZ”, em que nosso cliente tem uma assessoria completa de crédito imobiliário, totalmente personalizada, de acordo com o seu perfil durante toda jornada de compra. O objetivo é empregar o esforço necessário na realização de cada venda para ter sucesso.

Esse procedimento acompanha, mensalmente, o Score e rating de cada cliente, sugerindo que ele se relacione com o banco de forma completa. E faz toda a diferença, aumentando em até 90% a chance de aprovação da avaliação habitacional do cliente.

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Como as incorporadoras podem continuar atraindo compradores

No cenário de alta, as incorporadoras buscam alternativas para minimizar os impactos das novas condições de crédito e atrair compradores. Entre as estratégias mais comuns, podemos citar a facilitação do pagamento da entrada, em que as companhias oferecem parcelamento do valor de entrada ao longo da obra, permitindo que compradores diluam o custo inicial ao longo do tempo.

As alternativas incluem os incentivos comerciais e algumas empresas têm absorvido parte dos custos do financiamento, como ITBI, registro e escritura, ou oferecido descontos para pagamentos à vista. Outras campanhas incluem benefícios como mobília, marcenaria ou eletrodomésticos inclusos no imóvel.

Ainda, podemos citar a personalização do crédito, em que ferramentas como a assessoria completa para análise e aprovação de crédito são utilizadas para melhorar a experiência do comprador e aumentar as chances de aprovação habitacional.

A adoção de estratégias específicas para cada empreendimento permite que as empresas mantenham a atratividade de seus imóveis e incentivem o fechamento de negócios, mesmo com as adversidades do mercado.

Ainda há oportunidades

O impacto do aumento dos juros no financiamento pela CEF foi seguido também pelos bancos privados na semana seguinte em que a alteração foi anunciada.

Visto que 70% das famílias brasileiras se enquadram hoje no programa MCMV, com renda familiar de até R$ 8 mil por mês, o segmento responsável pela maior parte da demanda habitacional no Brasil continua operando com condições favoráveis. Porém, com a ressalva de que o aumento da Selic causa impacto direto a partir do momento em que aumenta o comprometimento de renda.

Quem precisará se reinventar mesmo são as incorporadoras que atuam nos segmentos de médio e alto padrão. Aqui, empresas com diferenciais competitivos, como localização privilegiada, preço ajustado e produtos inovadores, tendem a se destacar. Indo além do concreto, a comunicação assertiva com o cliente focando no valor agregado dos empreendimentos torna-se um fator-chave para manter a competitividade.

Apesar dos desafios, o mercado imobiliário ainda oferece boas perspectivas. Para os compradores que conseguem financiar, o momento pode ser visto como favorável, considerando a possibilidade de novos aumentos na taxa Selic ainda em 2025.

Por isso, muitas construtoras têm reforçado a mensagem de que comprar imóveis continua sendo uma opção atrativa, seja para moradia ou para investimento.

Como gosto de pensar, há oportunidades em todas as situações. Então, é importante que as empresas procurem olhar os pontos de copo meio cheio. E, assim, com criatividade e altas doses de adaptação, o mercado imobiliário pode continuar a crescer mesmo em um cenário econômico desafiador.