Imóveis em Goiânia e Aparecida valorizaram 17% em 2024 e preços devem continuar crescendo

A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO) apresentou o balanço referente ao setor imobiliário de Goiânia e Aparecida de Goiânia em 2024. Os dados, compilados pela Brain Inteligência Estratégica, mostram que os imóveis de ambas as cidades valorizaram 17% no ano passado. O preço médio dos imóveis comercializados dos últimos 12 meses foi de R$ 9.287 por metro quadrado, puxado principalmente pelo crescimento econômico de Goiás e o aumento populacional.

Com mais de 11,7 mil unidades vendidas em 2024, o setor registrou o maior número desde 2010, quando a pesquisa começou a ser realizada. “No ano passado, Goiânia teve um crescimento de 29% no número de unidades comercializadas, frente a um aumento de 20% registrado nas vendas nacionais, como divulgado pela CBIC (Câmara Brasileira da Industria da Construção)”, sublinha o diretor de pesquisas e estatísticas da Ademi, Credson Batista. Ele aponta que o mercado de Goiânia cresceu quase 50% a mais que a média nacional, puxado principalmente pelo crescimento econômico e demográfico da região.

Felipe Melazzo, presidente da Ademi, destaca que os números de 2024 superaram às máximas históricas do boom imobiliário que o país viveu entre 2010 a 2013. Foram comercializados mais de R$ 7,7 bilhões em unidades residenciais em 2024, um crescimento de 35% no comparativo com 2023. “Goiânia vem ganhando cada vez mais relevância no cenário nacional de forma consistente e se consolida como o terceiro maior mercado do país por mais um ano, ficando atrás apenas de São Paulo e Rio de Janeiro. Acreditamos que a alta demanda por imóveis deve continuar a impulsionar o mercado em 2025”.

Além do recorde de vendas, a Capital também registrou o maio volume de lançamentos da série histórica. Somente no ano passado, foram lançadas mais de 11,4 mil unidades residenciais, uma alta de 20% com o ano anterior. Apesar do aumento da oferta, a demanda também cresceu, o que fez reduzir em 3,5% a quantidade de apartamentos disponíveis para venda.

Valorização e preço dos imóveis permanecerão em trajetória de alta

Em trajetória de alta pelo terceiro consecutivo, a valorização dos imóveis ultrapassou os investimentos em renda fixa com a superação da taxa de inflação no País. “Isso demonstra que aqueles que, com a alta de juros, decidiram adiar a compra do seu imóvel apostar na renda fixa perderam dinheiro”, aponta Batista. Quando avaliado o valor médio do metro quadrado nos quatro setores mais valorizados da cidades — Marista, Jardim Goiás, Bueno e Oeste —, a média é de R$ 11,4 por metro quadrado.

“É natural que esses setores apresentem a maior oferta e tenham imóveis com maior valor agregado, pois são os setores mais desejados e, portanto, onde tem a maior demanda. A exceção é o Jardim Goiás que, apesar de muito desejado e valorizado, tem baixa oferta em função de restrições do Plano Diretor”, complementa.

“Em primeiro lugar, o PIB do estado de Goiás cresceu percentualmente muito acima do PIB nacional nos últimos 5 anos. Além disso, entre o censo de 2010 e o censo de 2022, a população de Goiás cresceu quase 20%, enquanto a população brasileira cresceu apenas 7% no mesmo período. Isso gera muita demanda por imóveis. São muitas pessoas chegando na cidade, prosperando, fazendo upgrade de apartamento, comprando salas comerciais para ampliarem seus negócios. Isso faz com que o mercado imobiliário fique aquecido e potencializa ainda mais a valorização dos imóveis de Goiânia”, explica.

Minha Casa Minha Vida

O aumento do teto de preços dos apartamentos do programa Minha Casa Minha Vida afetou positivamente o mercado goiano que registrou um incremento de 91% no volume de unidades lançadas e vendidas. Foram construídas 3.704 unidades e vendidas 3020, no comparativo com o ano de 2023, quando foram vendidas 1.482 unidades, o aumento é de 103,7%. “Apesar dos lançamentos terem crescido de maneira expressiva, o estoque de unidades que se enquadram no programa na cidade é muito discreto, sendo composto por apenas 1270 unidades, cerca de 12% do estoque atual. Esse percentual está muito abaixo de outras capitais, como São Paulo, cujo mercado de unidades do MCMV chega a representar 50% do setor”, diz.

Para o programa Minha Casa Minha Vida, as perspectivas continuam positivas. “É neste setor que está o grande déficit habitacional, e o governo federal tem dito que não faltarão recursos pra esse tipo de empreendimento”, explica Felipe Melazzo. Além disso, estamos na expectativa de que em breve sentiremos os impactos da Lei de Habitação de Interesse Social aprovada na Câmara Municipal de Goiânia, que deve incentivar ainda mais a produção de habitações voltadas para a população de menor poder aquisitivo”, finaliza.

O mercado de São Paulo foi beneficiado pela promoção de políticas públicas que fomentaram a habitação de interesse social (HIS), enquanto em Goiânia caminhou para a aprovação da proposta somente no ano passado. Apesar disso, Melazzo aponta que o mercado tem ainda um potencial grande a ser explorado e a ampliação das HIS nos municípios da Grande Goiânia devem equilibrar os preços entre as cidades e fomentar o mercado. “

O mercado de Aparecida de Goiânia, composto em sua grande maioria por unidades do programa MCMV, representa apenas 4,6% do estoque da região metropolitana, figurando com somente 475 unidades do estoque total de 10.305. Esse cenário se consolidou em função de uma legislação municipal que dificulta o desenvolvimento de projetos imobiliários. “Aparecida de Goiânia poderia estar recebendo grandes investimentos nesse tipo de empreendimento, gerando emprego, renda e, principalmente, moradia digna para a população de menor poder aquisitivo. O município esta perdendo o bonde do programa Minha Casa Minha Vida, e entendemos que ajustes na legislação pode fomentar rapidamente a produção de habitações de interesse social nesta cidade”, afirma o presidente.

Juros dos financiamentos continuam atraentes

A perspectiva, de acordo com a Ademi, é que o preço dos imóveis devem continuar aumentando para os próximos anos, puxados pelo aumento dos custos com mão de obra e o câmbio, já que o mercado é dependente de commodities cotadas em dólar. Apesar disso, o aumento da taxa Selic aumenta o risco para o empreendedor, tendo em vista que os custos gerais de produção dos empreendimentos tendem a aumentar nos próximos meses.

Com o aumento da taxa Selic, houve aumento nos juros dos financiamentos. Felipe Melazzo esclarece que os juros do financiamento imobiliário não sobem na mesma proporção da Selic e, portanto, continuam interessantes para o consumidor final. “Como o recurso utilizado pelos bancos é proveniente da caderneta de poupança ou do FGTS, eles conseguem emprestar com juros subsidiados. Para se ter uma ideia, mesmo com a Selic tendendo a 14,25% ao ano, os juros dos financiamentos imobiliários têm variado algo em torno de 8% a 12% ao ano, dependendo do tipo de imóvel e de qual banco”, explica o presidente.

Outro fator preponderante para o aumento dos preços dos imóveis da Capital nos últimos foi a aprovação do Plano Diretor de Goiânia, que reduziu o índice de aproveitamento dos terremos e consequentemente o adensamento da cidade. “É bom para a cidade, mas impactará em aumento dos preços, já que em um mesmo terreno, pode-se fazer menos apartamentos que no Plano Diretor anterior”, explica Felipe.

Para Fernando Razuk, presidente do Conselho da associação, o cenário é desafiador para os empreendedores, mas continua muito positivo para quem quer investir em imóveis. “As perspectivas atuais não deixam dúvidas de que os preços dos imóveis continuarão subindo nos próximos meses. O consumidor que entender isso e aproveitar o momento, com certeza ficará satisfeito com a valorização dos imóveis nos próximos anos”, diz.

A Reforma Tributária também deve pressionar pra cima os preços dos imóveis. Segundo o presidente, haverá aumento de carga tributária para o setor, o que impactará em mais aumento nos preços dos imóveis. “A reforma tributária já foi aprovada e, quando entrar em vigor, vai aumentar os impostos que pagamos. Os tributos compõem o preço, portanto, haverá aumento no valor dos imóveis. Minha recomendação é que, quem estiver pensando em comprar imóveis, já compre, para ganhar com esse futuro aumento”, alerta Melazzo.

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